¿Por qué As-Built no es para FM?

Es bastante común oír hablar de modelos en fase de Diseño u Obra que “tienen que servir para el FM”. El caso es que muchas veces no se define “de qué manera tienen que servir” y por lo tanto diseñadores y constructores andan a ciegas tratando de cumplir con la vaguedad de estos requisitos. No obstante, aunque existan esos requisitos (o precisamente por ellos), en mi opinión, el modelo As Built no es automáticamente un modelo para FM. En el siguiente texto trataré de explicar por qué.

Modelos según fases del Ciclo de Vida

Antes de adentrarnos en contestar la pregunta que da título a este post, es conveniente ponernos en contexto y hablar de las diferencias de los modelos BIM a lo largo del ciclo de vida del proyecto. En la figura de abajo se muestra un esquema.

El Modelo de Diseño tiene por objetivo documentar el proyecto, es decir, tiene que explicar qué se tiene que construir. Los usos típicos del BIM en esta fase son visualización 3D, coordinación entre disciplinas, consistencia en la información de proyecto, …

Un Modelo de Obra tiene por objetivo documentar el avance de la obra y también la propuesta de cambios respecto al Modelo de Diseño. En esta fase, los usos típicos del BIM serían todos los anteriores más la gestión de los cambios, la planificación de la obra, gestión de mediciones, …

Una vez la Obra acaba, llegamos al momento de entregar el modelo As Built. La documentación As Built es una documentación contractual. Se deben entregar planos actualizados según la realidad de la obra. El objetivo es documentar la recepción del edificio, el modelo debe describir lo construido y también sus equipos y sistemas.

En fase de Explotación y Mantenimiento el Modelo FM debe servir para documentar la información del edificio. Sus usos van desde la navegación 3D, al repositorio del inventario a mantener, gestión de espacios o verificación de operaciones.

En el post El ciclo de vida de los parámetros en un modelo BIM se reflexiona algo más profundamente sobre los cambios en la información contenida a lo largo de este viaje por las distintas fases.

Conviene tener en cuenta que no toda la información está en los modelos BIM, sino que también debería existir (en muchos proyectos ya lo hace) lo que hemos llamado una plataforma de gestión de Proyecto y Obra. Efectivamente, sobre todo en Obra hay multitud de otras informaciones relevantes, referidas a la obra pero que no deben estar en el modelo. Hablamos de informes sobre inspecciones, órdenes de cambio, aprobaciones de material, incidencias, manuales, instrucciones, informes de puesta en marcha… En un escenario digital, todas estas cuestiones se pueden gestionar mediante plataformas dedicadas. De esta manera quedan registradas y ordenadas, y de hecho, junto al modelo pueden dar lugar al Libro del Edificio.

Modelos para BIM para Facility Management

¿Sería el modelo AsBuilt un modelo FM?

Esta pregunta se debe contestar en base a dos cuestiones:

¿Alberga el modelo toda la información, en contenido y formato, lista para ser aprovechada en fase de FM?

¿Sirve ese modelo para el uso FM que le quiero dar?

En cuanto a la primera cuestión, podemos encontrarnos por ejemplo con que las nomenclaturas utilizadas en fase de Proyecto y Obra no sirvan en fase de Operación y Mantenimiento, por ejemplo, codificación de acabados, codificación de partidas de presupuestos, nomenclatura de espacios,… todos esos sistemas de clasificación, correctos en sus propias fases, pueden no ser adecuados para el edificio en funcionamiento.

También es posible que para poder diseñar un buen Plan de Mantenimiento y de Inversión de Reposición, sea necesario descomponer en distintas partes algunos equipos que en fase de diseño y obra son un único elemento, ya que las acciones de mantenimiento y la vida útil de estos equipos se deban discretizar. Por ejemplo, un ascensor podría dividirse en motor, cabina, sistema de guiado,…pero sería absurdo plantear el modelado así en fases anteriores.

A menudo nos encontraremos con que el modelo As Built está formado por varios modelos, no sólo con la típica división de disciplinas (arquitectura, estructuras e instalaciones) sino en función de lotes de obra. Esta división para la fase de operación no tendría mucho sentido pero quizás si lo tiene el separarlos en función de otro criterio, por ejemplo, los proveedores de servicios.

Será necesario que desde la gestión FM se planteen estas modificaciones. Ahora bien, ¿los gestores FM son capaces de modificar BIM? Una cosa es la edición de modelos, que debe ser realizada por perfiles especialistas, y otra cosa es consumir los modelos que es lo que van a hacer propietarios, usuarios o facilities managers. Para ahondar en este tema ver este el post: ¿Cómo va a utilizar BIM un Facility Manager?

Y con esto enlazamos con la segunda cuestión. Se trata de ver si el modelo es adecuado para la salida que va a tener en el consumo desde el FM.

Antes que nada debemos preguntarnos si existe un plan para ese consumo, es decir ¿Quién lo va a aprovechar? ¿De qué manera? ¿Desde qué aplicaciones? Si esto no está resuelto de poco va a servir tener un modelo BIM.

Un primer ejemplo sería la integración de los modelos en un GMAO. Esto es básicamente, a parte de un visor, la integración del inventario. Lo primero que habría que hacer es señalar en el modelo los elementos que vayan a estar sujetos a mantenimiento. ¿Esto es algo que podría hacerse en fase de obra? Por supuesto. Pero aún no me he encontrado en el caso de que un FM esté ya asignado a esas alturas. Ojalá llegue el momento de que sí. Mientras tanto será algo que tendrá que hacer otro perfil y el FM adaptarse a posteriori.

Siguiendo con el tema del inventario, para conseguir una integración real, posibilitando la bidireccionalidad de los datos, al modelo BIM seguramente habrá que añadirle nuevos parámetros en función de la estructura de datos del GMAO.

En cuanto a factores de rendimiento, un modelo lleno de detalles, vistas y planos generados para el As Built pesará demasiado, todos esos elementos no es necesario que estén dentro del modelo de operación (si se necesita consultarlos se puede recurrir al As-Built), y es conveniente eliminarlos. Lo mismo ocurre con estrategias de modelado en sí, en ocasiones, el diseño y la construcción exigen objetos complejos, muy parametrizados y detallados que en FM pueden ser mucho más sencillos y ocupar menos memoria.

Todo lo expuesto aquí son aproximaciones a cómo debería ser un modelo FM, pero cada caso será especial y se deberá encontrar una solución ad hoc en función del diseño de la gestión FM, de los agentes intervinientes, los modelos existentes, etc

Modelo FM desde algo ya construido

¿Y qué ocurre cuando se trata de hacer un modelo FM sobre un edificio que fue construido sin mediar BIM?

Entonces, contrariamente a lo que se suele pensar, lo tenemos más fácil, porque sólo vamos a modelar aquello que es imprescindible. Y no sólo eso, si no que además, el modelo podrá ir nutriéndose de información a medida que avance su aprovechamiento real por el FM (y las partidas de presupuesto asociadas), es decir, no hace falta hacerlo todo en el primer momento.

En estos casos el problema suele venir de cómo recopilar la información, sobre todo en casos de edificios de cierta antigüedad que hayan sufrido un número alto de transformaciones a lo largo del tiempo. En este caso de estudio os enseñamos un proyecto real de esta casuística.

Conclusiones

Los modelos y la información en ellos contenida deben responder a la intención que gobierne su fase. En el caso de la fase de Explotación y Mantenimiento, por un lado, mucha de la información generada en fase de Diseño y Obra es superflua, entorpeciendo el uso del modelo, por otro, es posible que la estructura de la información del modelo no sea la adecuada para la integración en la gestión FM. Es por ello que los modelos resultantes de la entrega de una obra deberán pasar un proceso de revisión y adaptación a su uso como herramienta del Facility Management.

Autores: Almudena Gómez y Alberto Ramos.